Ile razy jadę przez centrum Warszawy zastanawiam się, kto jest właścicielem największych biurowców, galerii czy hoteli. I czy jako chcący oszczędzać długoterminowo np. na emeryturę mogę sobie kupić „kawałek” takiej atrakcyjnej nieruchomości w postaci akcji jej właściciela albo jednostek uczestnictwa funduszu. Niestety, odpowiedź przykra, bo nie mogę, ale w zamian za to często mogą np. emeryci niemieccy, bo ich fundusze emerytalne albo REIT-y, czyli spółki zarabiające na rynku wynajmu nieruchomości śmiało kupują do swoich portfeli nieruchomości zagraniczne, także w Polsce. W efekcie mamy taką sytuację, że u nas krajowy kapitał w w transakcjach na rynku nieruchomości inwestycyjnych jest daleko za zagranicznym.
Dlaczego jako przyszły emeryt nie mogę mieć tego co ma emeryt niemiecki? Problem leży przede wszystkim w regulacjach, bo REIT-ty wymagają specjalnego traktowania podatkowego, aby opłacało się je zakładać, a inwestorom powierzać im swoje oszczędności. Chodzi o to, aby zrównać sytuację podatkową inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych. Patrząc na to, ile się buduje w Polsce powierzchni komercyjnej pod wynajem to ostatni dzwonek, aby na naszym rynku pojawiły się REIT-y działające w polskiej jurysdykcji prawnej. Portfele nieruchomości można już zbudować zróżnicowane: od biurowców przez centra handlowe i magazynowe. Być może kiedyś do portfeli REIT-ów trafią także centra danych albo nawet… więzienia, choć może lepiej tych ostatnich nie komercjalizować.
Wprowadzenie REIT-ów w Polsce to sytuacja „win win” – wszyscy na tym skorzystają: deweloperzy, giełda, inwestorzy indywidualni, a także państwo. Deweloperzy zarobią, bo będą więcej budować, skoro będzie popyt na nieruchomości pod wynajem, państwo zyska więcej podatków, giełda otrzyma nową kategorię emitentów, a indywidualni inwestorzy będą mogli oszczędzać na emeryturę, skoro będzie niski nominalnie próg wejścia i łatwe wyjście z takiej inwestycji na warszawskiej giełdzie. O tym, że może to być ceniony i rozpowszechniony instrument „wejścia w nieruchomości” dla inwestorów indywidualnych świadczy przykład Holandii, gdzie ok. 90 proc. takich inwestycji jest właśnie dokonywana poprzez REIT-y.
Tym bardziej, że tu nie ma potrzeby wymyślać prochu, bo REIT-y to model sprawdzony za granicą, na dojrzałych rynkach kapitałowych. Obecnie na świecie działa ok. 400 REIT-ów o wartości rynkowej 1,7 bln dolarów, czyli muszą to być konstrukcje sprawdzone, bo rynek na aż taką kwotę się nie może mylić. Powstały w latach 60. ubiegłego wieku w USA, ale szybko zadomowiły się w Europie, szczególnie np. w Holandii i Wielkiej Brytanii. Bardzo symptomatyczne jest, że REIT-y działają we wszystkich krajach grupy G7, czyli można powiedzieć, że są świadectwem dojrzałości rynkowej największych potęg gospodarczych. Zatem mamy sprawdzony wzór, z którego można skorzystać, tylko wystarczy stworzyć regulacje prawne.
Według projektu ustawy przedstawionego przez resort finansów REIT-y płaciłyby tylko 8,5 proc. podatek CIT w części wydatkowanej na wypłatę dywidend, a sama dywidenda byłaby zwolniona z podatku.
Powstanie i notowanie na warszawskiej giełdzie REIT-ów może być kolejnym kamieniem milowym w rozwoju naszego rynku, który po kilku latach zastoju potrzebuje nowego impulsu. Sprzyjałby temu wymóg notowania REIT-ów na rynku publicznym, jak to dzieje się np. we Francji i Hiszpanii.
Zatem czekamy na REIT-y „po polsku”, które będą nową wartością na warszawskim parkiecie.