Wstrzymanie prac legislacyjnych nad ustawą o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) oznacza, że inwestorzy detaliczni jeszcze długo będą zmuszeni inwestować bezpośrednio w nieruchomości, a giełda nie zyska nowej kategorii instrumentów, która przyczyniłaby się do rozwoju rynku kapitałowego.
Trzy lata temu było bardzo głośno o potrzebie wprowadzenia w Polsce regulacji, które umożliwiłyby powoływanie spółek inwestujących w najem nieruchomości. Miał to być klasyczny rynkowy „win win”, czyli skorzystać mieli wszyscy: od indywidualnych inwestorów, przez budżet państwa i giełdę, aż po branżę nieruchomościową, deweloperów i firmy budowlane. W analizie firmy doradczej E&Y sprzed dwóch lat wskazano, że wzrost produkcji w budownictwie rocznie warty byłby miliard złotych, dochód sektora finansów publicznych sięgnąłby 200 mln zł, i zostałoby utworzone 6 tys. miejsc pracy.
Krajowi inwestorzy indywidualni, którzy już wówczas przesuwali ogromne środki na rynek nieruchomości z powodu z jednej strony słabości giełdy, a z drugiej najniższych w historii stóp procentowych, mieli mieć alternatywę: kupuję sam mieszkanie albo akcje FINN-ai czerpię zyski w postaci dywidendy. Niestety, w trakcie prac nad projektem autorstwa resortu finansów z ustawy wypadły typowe REIT-y, czyli spółki inwestujące w nieruchomości komercyjne. Niestety wyeliminowano je z gry z powodów m.in. zastrzeżeń NBP i portfel inwestycyjny spółek został okrojony do nieruchomości mieszkaniowych. To wbrew trendom światowym, gdzie w portfelach REIT-ów dominują obiekty komercyjne, a w mieszkaniówkę lokowanych jest jedynie ok. 10 proc. aktywów.
Niemniej można było powiedzieć „lepszy rydz nic nic”. Ale i tak mieszkaniowe REIT-y (czyli w polskich realiach FINN-y) utknęły legislacyjnie. Owszem rząd przyjął 25 września zeszłego roku projekt ustawy i trafił on do Sejmu, jednak po zaopiniowaniu go przez Komisję Finansów Publicznych 17 października nic się z nią nie dzieje (tak przynajmniej wynika ze stron sejmowych i KPRM).
A wprowadzenie spółek inwestujących w najem nieruchomości jest bardzo ważne dla inwestorów indywidualnych, bo np. w Holandii aż 90 proc. inwestycji prywatnych obywateli w nieruchomości jest kierowanych właśnie do REIT-ów. Oczywiście trudno byłoby liczyć na osiągnięcie takiego wskaźnika w Polsce, gdzie nadal własność mieszkania postrzegana jest jako majątkowa konieczność, ale można przypuszczać, że część chętnych mogłaby zdecydować się na FINN zamiast kupować samodzielnie mieszkania na wynajem. Tym bardziej, że te spółki mają szczególny status podatkowy. Dlatego brak REIT-ów/FINN-ów jest oznaką słabości naszego rynku nieruchomości. Warto dodać, że wśród państw mających tego typu spółki są wszystkie z Grupy G7, więc jest to w pewien sposób oznaka wyższego stopnia rozwoju gospodarczego. Niestety, u nas inwestorzy nie otrzymali nawet okrojonej do mieszkaniówki możliwości inwestowania na rynku nieruchomości za pośrednictwem FINN-ów.
Pozostaje mieć nadzieję, że w przyszłej kadencji parlamentu pomysł REIT-ów zostanie wskrzeszony, i rozpocznie się od nowa, ponieważ mamy w Polsce zasadę nie kontynuowania projektów z poprzedniej kadencji. Być może będzie to dobra okazja, aby wrócić do pomysłu włączenia nieruchomości komercyjnych, bo bez tej nogi rynek spółek żyjących z najmu będzie po prostu kulawy i nie będzie spełniać standardów znanych z gospodarek rozwiniętych. Podsumowując, niepowodzenie z wprowadzeniem REIT-ów/FINN-ów można uznać za jedną z największych porażek legislacyjnych rządu, który nie miał problemu z uchwaleniem – i to często błyskawicznym – znacznie bardziej skomplikowanych oraz zmieniających obraz gospodarki ustaw. Ewidentnie zabrakło tutaj woli politycznej, a poza tym można przypuszczać, że ustawa padła ofiarą walki o wpływy między kilkoma ośrodkami władzy wewnątrz tego samego obozu rządzącego. Dlatego uchwalenie jej w kolejnej kadencji wcale nie wydaje się tak oczywiste, tym bardziej że na rynku nieruchomości w stosunku do sytuacji sprzed 2-3 lat mamy coraz większy boom i ceny szybują w górę. Więc rośnie także ryzyko, że ewentualne nieruchomości, czy to mieszkaniowe czy komercyjne kupowane przez spółki na wynajem, po prostu zostaną kupione bardzo drogo, co może być problemem dla akcjonariuszy w razie nadejścia mocnego spowolnienia gospodarczego, nie mówiąc już o recesji.